В Минрегионе разработали новый план
В Украине стартует надцатая серия сериала о реконструкции ветхого устаревшего фонда — хрущевок, «чешек» и «сталинок». В Минрегионе подготовили новый законопроект, который уже прошел и общественное обсуждение, и одобрение. Теперь слово за Кабмином.
Начнется ли реконструкция или же все, как обычно, завершится разговорами?
Хватит 75% согласных
Как справедливо подметила заместитель министра развития общин и территорий Наталья Козловская, вопрос устаревшего жилого фонда уже долгое время остается проблемным для всех украинских городов. В итоге решили полностью пересмотреть подходы, разработав новый документ, который бы заменил старый, но абсолютно не работающий. Ведь с 2006 года, несмотря на наличие документа, в стране не была реконструирована ни одна хрущевка.
Согласно законопроекту, органы местного самоуправления проводят инвентаризацию устаревшего жилого фонда и составляют программы-проекты реконструкции. А дальше самое интересное. Во-первых, решение об участии дома в проекте будет приниматься на общем собрании собственников недвижимого имущества. И в случае согласия 75% (а не 100%, как сейчас) владельцев вопрос может быть решен положительно. Во-вторых, реконструкции подлежат не только здания и сооружения, а также объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. В-третьих, регулируется вопрос финансового характера во взаимоотношениях между городом, инвестором-застройщиком и собственником жилья. В-четвертых, органы госвласти и местного самоуправления или инвестор-застройщик формируют маневренный жилой фонд — дома для временного переселения жителей реконструируемых кварталов.
Словом, на бумаге пока все понятно, но как это будет на практике — большой вопрос. По последним данным, из около 2 млрд кв. м жилого фонда Украины 40% — это частные дома, а 60% — многоэтажки, 80% из которых являются устаревшими. Например, в Киеве, по информации департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА, на конец 2020 года насчитывается 5395 устаревших домов общей площадью 12 322 тыс. кв. м. В основном это хрущевки, в которых проживает чуть больше полумиллиона киевлян. Наибольшая их концентрация в Шевченковском, Соломенском и Голосеевском районах, а территории, застроенные хрущевками, занимают более 1,5 тыс. га. Уже не раз поднимался вопрос о реконструкции ветхого жилья, но дальше разговоров дело не доходило.
Старые дома смогут надстроить
С каждым годом аварийных зданий становится все больше и больше, а в Одессе, например, некоторые даже уже падают. В такой ситуации, как рассказал экс-замминистра Минрегионразвития и соавтор законопроекта Лев Парцхаладзе, должен быть специальный фонд, который займется расселением людей до тех пор, пока на месте аварийного дома не построится новый. А для этого нужно найти инвестора, согласовать проект, а главное — договориться с жильцами.
«Есть закон, принятый в 2006 году, но с тех пор не начали реконструкцию устаревшего жилья по ряду причин. Первая — это обязательное согласие 100% собственников квартир. В реальных условиях это практически невыполнимо, ведь несогласие даже одного жильца делает реконструкцию невозможной. В новой редакции предлагается снизить этот порог до 75%. Кроме того, если правильно организовать процедуру отселения при сносе устаревших домов, то это повысит заинтересованность самих жителей хрущевок, ведь они смогут вдвое капитализировать свое имущество», — описывает преимущества Парцхаладзе.
Важный вопрос — процедура отселения. «Раньше люди были вынуждены сначала выехать из старого жилья, а потом уже ждать нового. В нынешней версии сначала строится пусковой дом, в который переселяются люди, и только потом сносятся старые объекты. Обязательным условием является ремонт в новой квартире, помощь жителям в переезде и расположение ее в том же административном районе, чтобы люди после переезда могли пользоваться той же инфраструктурой — поликлиникой, детсадом, школой», — подчеркивает Лев Парцхаладзе.
Он уверяет: будет индивидуальный подход к каждому зданию. Где экономически выгодно вместо старого построить новое жилье — будут строить новое, а где нет — тогда только реконструкция. «Вся Прибалтика, вся Восточная Европа пошла по такому принципу. В некоторых городах хрущевки, «сталинки» и «чешки» частично могут идти под снос, а остальное можно реконструировать. Думаю, что процентов десять домов можно снести из экономической целесообразности, а остальное реконструировать за счет спецфонда при муниципалитете. Например, 70% выделяет город, а 30% уже сами жильцы собирают. Реконструкция представляет собой замену всех коммуникаций в доме и квартирах, ремонт подъезда, утепление, замена крыши, наведение порядка в подвале и т. д.», — говорит Парцхаладзе.
По его словам, для инвесторов тоже будет интерес — это возможность увеличения этажности. И за счет продажи новых квартир они будет делать капремонт. «Инвесторам интересно все, что имеет экономическую выгоду, поэтому убрав в законопроекте определенные экономические препятствия и прописав четкие процедуры, мы делаем реконструкцию более привлекательной. Плюс понимаем: свободные участки под застройку уже фактически исчерпаны, и сейчас инвесторы активно ищут новые проекты для освоения», — рассказывает экс-замминистра.
Коэффициенты площади
Правда, светит ли жителям хрущевок и других устаревших домов расширение жилплощади, непонятно. Сейчас прописано: на каждые 100 кв. м предусмотрено предоставлять 150 кв. м нового жилья. В независимости от количества прописанных в квартире. Но эту норму соавтор проекта считает не совсем корректной. «Очевидно, что привлекательность жилой площади в разных районах очень сильно отличается. Если в центре Киева застройщики будут согласны на коэффициент даже 2, то в более удаленных районах он будет меньше. Есть большая разница между Крещатиком, Троещиной или Дарницким районом. В каждом случае должно решаться отдельно. А в маленьких городах может быть ситуация, что экономически невыгодно будет расселять хрущевки даже с предоставлением квартир аналогичной площади. Коэффициент должен быть экономически обоснованным и устанавливаться органами местной власти после процедуры инвентаризации», — уточняет Лев Парцхаладзе.
Правда, экс-замминистра подчеркивает: после того как примут закон, еще понадобится полтора-два года, чтобы начать его воплощать в жизнь. К тому же нужно вносить правки в Жилищный кодекс и даже Конституцию.
И вот тут, конечно, возникает главная закавыка. Как рассказал нардеп, а в прошлом министр ЖКХ Алексей Кучеренко, менять Конституцию ради жилья и инвесторов никто не будет.
«В этом законе заинтересованы застройщики, чтобы расширить площадь застройки. Но то, что они предлагают, не пройдет, поскольку реально противоречит и Конституции, и Жилищному кодексу. А нужно сделать закон «Об общественной необходимости» — это конституционная норма и позволяет в условиях аварийного дома принудительно выселять людей, выплачивая им за жилье по рыночной оценке. Более того, я понимаю, что найти инвесторов в Киеве, в Одессе возможно, но в небольших городках это экономически невыгодно, они не покроют расходы на расселение, снос и строительство нового объекта. Ну и главное — сегодня надо задуматься о разрушенной инфраструктуре и ее восстановлении. Нужно проводить капитальный ремонт коммуникаций, которые трещат по швам», — говорит «Вестям» Алексей Кучеренко.